汽車(chē)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)下車(chē)位價(jià)值評(píng)估定價(jià)的思考
近日，公安部交管局公布2019年上半年全國(guó)機(jī)動(dòng)車(chē)最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，全國(guó)機(jī)動(dòng)車(chē)保有量達(dá)3.4億輛，其中汽車(chē)2.5億輛；在汽車(chē)保有量中，私家車(chē)保有量為1.98億輛；2019年1-6月，共有1242萬(wàn)輛汽車(chē)注冊(cè)登記，相比去年上半年減少139萬(wàn)輛。
新能源汽車(chē)保有量達(dá)344萬(wàn)輛，占汽車(chē)總量的1.37%，與去年年底相比，增加83萬(wàn)輛，增長(zhǎng)31.87%；與去年同期相比，增加145萬(wàn)輛，增長(zhǎng)72.85%。其中純電動(dòng)汽車(chē)保有量281萬(wàn)輛，占新能源汽車(chē)總量的81.74%。
從城市分布來(lái)看，截止6月，全國(guó)有66個(gè)城市汽車(chē)保有量超過(guò)100萬(wàn)輛，有29個(gè)城市汽車(chē)保有量超過(guò)200萬(wàn)輛，北京、成都、重慶、蘇州、上海、鄭州、深圳、西安、武漢、東莞、天津等11個(gè)城市汽車(chē)保有量超過(guò)300萬(wàn)輛，北京和成都超過(guò)500萬(wàn)輛。
面對(duì)汽車(chē)保有量不斷提高，私家車(chē)成為家庭消費(fèi)的重要支出，通常情況中高級(jí)汽車(chē)對(duì)室內(nèi)停車(chē)需求更為迫切，購(gòu)房者已將小區(qū)車(chē)位配比作為一項(xiàng)重要考察因素，目前部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的車(chē)位配比已經(jīng)出現(xiàn)高于1的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商為實(shí)現(xiàn)資金的高周轉(zhuǎn)，盡快實(shí)現(xiàn)車(chē)位的銷(xiāo)售就成為了必要措施。前段時(shí)間，評(píng)估部門(mén)就接受了一個(gè)開(kāi)發(fā)商的委托，希望我們對(duì)其項(xiàng)目地下車(chē)位銷(xiāo)售定價(jià)做參考評(píng)估車(chē)位價(jià)值，委托方最初提出的需求希望按靠近電梯口的位置來(lái)對(duì)每個(gè)車(chē)位價(jià)格進(jìn)行區(qū)分，通常情況，影響車(chē)位價(jià)格的因數(shù)主要包括：車(chē)庫(kù)性質(zhì)（類(lèi)型）、車(chē)位配比、所在樓層、車(chē)位大小、平面位置等。
車(chē)庫(kù)性質(zhì)（類(lèi)型）
根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。所以小區(qū)配套車(chē)庫(kù)對(duì)停車(chē)位使用的市場(chǎng)供需有別于公共配套車(chē)庫(kù)。公共配套車(chē)庫(kù)（經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫(kù)）通常對(duì)停車(chē)使用方采取約定固定期租賃或臨時(shí)租賃使用，不單獨(dú)分零銷(xiāo)售，通常情況下這類(lèi)車(chē)庫(kù)我們需要分析其臨停收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與長(zhǎng)期（租賃期不得超過(guò)20年）租賃的收益，區(qū)域公共設(shè)施等級(jí)及面積，人流量及交通出行供給方式等；小區(qū)配套車(chē)庫(kù)必須優(yōu)先滿足業(yè)主需求，這就引發(fā)了另外一個(gè)重要的指標(biāo)。
車(chē)位配比
車(chē)位配比（車(chē)位戶數(shù)比）這個(gè)值非常客觀的顯示了車(chē)位的供需比，小區(qū)一旦建成，小區(qū)內(nèi)部供應(yīng)就成為了一個(gè)固定值，當(dāng)然也還存在小區(qū)臨街道路的交通流量較小導(dǎo)致交通管制嚴(yán)格程度不夠，出現(xiàn)占用小區(qū)內(nèi)外部道路或其他場(chǎng)地停放車(chē)輛的現(xiàn)象，會(huì)增大當(dāng)期小區(qū)實(shí)際車(chē)位戶數(shù)比值。供給相對(duì)是一個(gè)固定值，需求將隨著業(yè)主的收入增長(zhǎng)情況、消費(fèi)心態(tài)（共享車(chē)出行、環(huán)保出行）、交通基礎(chǔ)配套改善、汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展（產(chǎn)銷(xiāo)量增長(zhǎng)情況）成為一個(gè)動(dòng)態(tài)的需求市場(chǎng)。比如，我們可以關(guān)注乘聯(lián)會(huì)公布的全國(guó)乘用車(chē)市場(chǎng)銷(xiāo)量數(shù)據(jù)，比如乘用車(chē)零售今年1-5月累計(jì)下滑11.9%，銷(xiāo)量下滑必然影響車(chē)位的需求減少，不同車(chē)型銷(xiāo)售占比必然對(duì)不同大小的車(chē)位形成需求趨勢(shì)的影響。以上都是宏觀面上的影響，下面我們?cè)倭信e幾個(gè)微觀上的影響。
所在樓層
通常情況下平街層或與出入口同層，相對(duì)較優(yōu)，而距離出入口層層數(shù)越多，相對(duì)帶來(lái)的浪費(fèi)時(shí)間、增加了不便捷度，則處于劣勢(shì)，另外還要考慮是否會(huì)出現(xiàn)洪澇災(zāi)害及影響的樓層，不同樓層的通風(fēng)采光差異，長(zhǎng)期潮濕的環(huán)境必然對(duì)長(zhǎng)時(shí)間停放的汽車(chē)有損害。
車(chē)位大小
停放不同車(chē)型，對(duì)停車(chē)位的尺寸有強(qiáng)制性要求，小車(chē)位停大車(chē)型，必然容易出現(xiàn)擦掛、上下車(chē)不便等影響停車(chē)，針對(duì)不同車(chē)型停車(chē)位的尺寸有對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，比如按照機(jī)動(dòng)車(chē)設(shè)計(jì)車(chē)型的外廊尺寸，小型車(chē)外廊尺寸為總長(zhǎng)4.8米，總寬1.8米，按照車(chē)位設(shè)計(jì)規(guī)范要求，機(jī)動(dòng)車(chē)之間的橫向最小凈距0.6米，機(jī)動(dòng)車(chē)與柱間最小凈距0.3米等。另外近年來(lái)部分樓盤(pán)車(chē)位建有子母車(chē)位，滿足了家庭兩輛車(chē)輛停放的需求。
平面位置
這里就包括前面開(kāi)發(fā)商朋友提到的是否靠近電梯等垂直交通設(shè)施，以及是邊位還是中位，是否與突出的消防管道及消防栓相鄰，是否地下為排水溝長(zhǎng)期有水流，距離出入口轉(zhuǎn)彎次數(shù)等都會(huì)影響車(chē)位定價(jià)。
另外我們還不得不考慮在汽車(chē)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)大變革下，新能源汽車(chē)增長(zhǎng)必然是長(zhǎng)期的趨勢(shì)，據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布，我國(guó)產(chǎn)業(yè)規(guī)模預(yù)測(cè)2020年汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)規(guī)模達(dá)到3000萬(wàn)輛，2025年3500萬(wàn)輛，2035年3800萬(wàn)輛;其中2020年新能源汽車(chē)銷(xiāo)量超過(guò)總銷(xiāo)量7%，2025年超過(guò)15%，2030年超過(guò)40%，所以，車(chē)位是否靠近墻壁或立柱，便于充電樁安裝將也是一項(xiàng)考慮因素。充電樁約等于“加油站”，從投資人的角度看購(gòu)買(mǎi)一個(gè)停車(chē)場(chǎng)還送了一個(gè)加油站，這是最劃算的投資。
希望以上思考能幫助到我們開(kāi)發(fā)商朋友在車(chē)位銷(xiāo)售時(shí)進(jìn)行合理定價(jià)，幫助各位業(yè)主選購(gòu)到自己最適合的車(chē)位。
2019-07-10
作者：
重慶匯豐房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司--標(biāo)準(zhǔn)中心
