深圳新建商品住宅（高層）市場(chǎng)分析
一、新建商品住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀
1、供求情況
據(jù)“匯集源數(shù)據(jù)”監(jiān)測(cè)顯示，2015年10月，深圳新建商品住宅新增供應(yīng)6082套、64.79萬(wàn)方，同比上漲52%，環(huán)比下跌20%；住宅成交5706套、55.32萬(wàn)方，同比環(huán)比分別上漲24%和34%，供求比為1.17。從近3個(gè)月供求關(guān)系來(lái)看，供需呈現(xiàn)反向浮動(dòng)的趨勢(shì)，本月深圳新建商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖的趨勢(shì)，但增速有所放緩。
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2、成交建筑類別
據(jù)“匯集源數(shù)據(jù)”監(jiān)測(cè)顯示，2015年10月，深圳新建商品住宅成交建筑類別以高層占據(jù)絕對(duì)主力，約占深圳總成交量68%，而洋房和別墅占比僅為10%和5%。從成交建筑類別走勢(shì)來(lái)看，高層建筑更受購(gòu)房者青睞，而別墅建筑份額出現(xiàn)持續(xù)縮減，由于深圳主要是由外來(lái)務(wù)工人口組成，成交建筑類別更偏向性價(jià)比高的高層。
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3、高層戶型結(jié)構(gòu)
據(jù)“匯集源數(shù)據(jù)”監(jiān)測(cè)顯示，2015年10月，深圳新建商品住宅成交熱點(diǎn)戶型以二房為主，約占深圳成交量一半以上。從成交房型走勢(shì)來(lái)看，二房一直保持領(lǐng)先地位，而四房比重出現(xiàn)明顯增漲，深圳新建商品住宅需求呈現(xiàn)大戶型比重增加的趨勢(shì)。
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4、高層產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)
據(jù)“匯集源數(shù)據(jù)”監(jiān)測(cè)顯示，2015年下半年，深圳新建商品住宅成交產(chǎn)品呈現(xiàn)首改比重逐月上漲，高端持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。10月65-90平方米首改房源成交量占比約67%，為成交主力；其次是90-144平方米再改房源成交量占比22%。深圳新建商品住宅市場(chǎng)受國(guó)家政策、人口結(jié)構(gòu)影響較大，首改產(chǎn)品成為絕大部分購(gòu)房者的需求。
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5、銷售排名TOP10
據(jù)“匯集源數(shù)據(jù)”監(jiān)測(cè)顯示，2015年10月，深圳新建商品住宅銷售前十的項(xiàng)目主要是以高層住宅項(xiàng)目為主，分布區(qū)域主要集中在寶安和龍崗，其中“聯(lián)投東方華府二期”和“山海美域花園”（現(xiàn)改名佳兆業(yè)·前海廣場(chǎng)）分別成交1023套、9.40萬(wàn)方和296套、2.51萬(wàn)方，為本月成交量最大的項(xiàng)目，其成交建筑類別均為高層住宅。
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二、典型樓盤分析
1、樓盤分布
2、典型樓盤分析
【聯(lián)投東方華府二期】
l 基本指標(biāo)
l 項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
聯(lián)投東方華府二期項(xiàng)目為35萬(wàn)平方米高端住宅社區(qū)，項(xiàng)目涵蓋高端住宅、商務(wù)公寓、星級(jí)酒店、企業(yè)辦公、商業(yè)為一體。其中住宅產(chǎn)品以高層占主導(dǎo)，建筑面積76-146平方米的2-3房，以及改造的4到5房，而主力戶型為建筑面積70-90平方米的2房產(chǎn)品。
從項(xiàng)目熱銷住宅產(chǎn)品來(lái)看，銷售最好的戶型是高層70-90平方米的2房，而90-110平方米的產(chǎn)品整體銷售去化較慢，主要原因是該產(chǎn)品性價(jià)比不如70-90平方米，而舒適度不如110-130平方米，項(xiàng)目?jī)?nèi)部產(chǎn)品無(wú)明顯差異化，形成競(jìng)爭(zhēng)較大。
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【佳兆業(yè)·前海廣場(chǎng)】
l 基本指標(biāo)
l 項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
佳兆業(yè)?前海廣場(chǎng)項(xiàng)目為30萬(wàn)平方米住宅社區(qū)，集住宅、酒店、公寓、寫字樓等綜合業(yè)態(tài)為一體的綜合項(xiàng)目。其中住宅產(chǎn)品全部為高層建筑，建筑面積為77-282平方米的2-4房產(chǎn)品，主力戶型為建筑面積70-90平方米的緊湊型3房產(chǎn)品。
從項(xiàng)目熱銷住宅產(chǎn)品來(lái)看，銷售最好的戶型是高層70-90平方米的2-3房，其次是110-130平方米的3房產(chǎn)品，本項(xiàng)目位于南山區(qū)靠近香港，區(qū)域地理優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品相對(duì)緊湊，周邊樓盤同質(zhì)性產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)較大。
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3、產(chǎn)品對(duì)比分析
深圳住宅項(xiàng)目主要是以高層建筑為主，戶型以2房去化最快，占總成交量的一半以上。產(chǎn)品以70-90平方米的首改住房去化較好，占總成交量的72%；其次是110-130平方米的再改產(chǎn)品，占比15%。深圳住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)受政策規(guī)劃和人口調(diào)整影響較大，城市產(chǎn)品響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召，改善性產(chǎn)品受購(gòu)房者追捧。
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三、 市場(chǎng)總結(jié)
2015年，是有史以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控最為寬松的一年，信貸、稅收、土地、保障房等措施紛紛出臺(tái)，支持自住和改善性住房需求和去庫(kù)存，成為房地產(chǎn)政策調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)。深圳作為一線城市之一，樓市整體呈現(xiàn)回暖的趨勢(shì)，庫(kù)存去化加快。
? 2015年10月，深圳新建商品住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)回暖的趨勢(shì)，但增速有所放緩。
? 本月深圳新建商品住宅成交建筑類別仍以高層占據(jù)絕對(duì)主力，其中高層住宅的產(chǎn)品兩極分化嚴(yán)重，呈現(xiàn)出首改比重逐月上漲，高端持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，其成交主力面積為65-90平方米2房的首改產(chǎn)品。
? 從本月新建商品住宅銷售排名前兩個(gè)樓盤來(lái)看，深圳熱銷樓盤規(guī)劃均為綜合體項(xiàng)目，涵蓋住宅、商務(wù)公寓、酒店、寫字樓、商業(yè)為一體，項(xiàng)目規(guī)模較大，周邊配套完善。
? 典型住宅項(xiàng)目主要以高層建筑為主，面積在70-90平方米的首改產(chǎn)品，戶型以2房去化最快。深圳新建商品住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)受政策規(guī)劃和人口調(diào)整影響較大，其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召，改善性住宅受購(gòu)房者追捧。
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